Valorização imobiliária: bom para a “economia”, ruim para os moradores

Prof. Mario Leal Lahorgue

Departamento de Geografia – UFRGS

Foto: Lucimar F Siqueira

O grande boom de financiamento disponível para o setor imobiliário tem sem dúvida aumentado os preços da moradia no Brasil. Este aumento é o resultado de vários fatores que vão desde a expansão da economia brasileira e ascensão de uma nova classe média recém saída da pobreza e até mesmo programas como Minha Casa Minha Vida, que pressionam o mercado de terras em busca de novas localizações.

É claro que a valorização e as perspectivas de lucro tem chamado a atenção de analistas de mercado diversos. Recentemente Fábio Rossi, dirigente da Sotheby's Brasil desenhou um cenário de valorização de 30% do valor dos imóveis em relação ao preço atual no Brasil num prazo de 3 a 5 anos. Vale a pena reproduzir dois parágrafos da reportagem disponível no link, para que possamos discutir o tema melhor:

“O executivo diz que o custo de vida, no Brasil, é comparável com o de Tóquio, Singapura, Paris, Milão, entre outras cidades consideradas caras, mas, na mesma comparação, o imóvel 'é muito barato'.

'Nas ‘cidades caras’ do planeta, há imóveis ofertados, por exemplo, a U$ 3 milhões. No Brasil, onde o custo de vida é comparado a tais cidades, imóveis com perfis correspondentes deveriam custar, no câmbio atual, por volta de R$ 4,5 milhões, mas custam muitíssimo menos. Por isso, reafirmo: em nosso País, o imóvel ainda é muito barato. O preço vai subir”.”

Não vou discutir aqui se os imóveis se valorizarão 20, 30, 40% ou qualquer outro número. Exercício de futurologia é para “analistas de mercado”, não é comigo. Mas para ajudar ainda mais a discussão, vou usar um exemplo de Porto Alegre. A partir de dados disponíveis pelo SECOVI-RS (Sindicato da Habitação), posso afirmar que o preço médio de venda de um apartamento usado de 3 dormitórios em Porto Alegre subiu 101% entre 2003 e 2010. A inflação medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Ampliado) no período? Foi 43,02%. Então, a primeira coisa é: o boom de valorização já vem de alguns anos, não por coincidência, no período em que foram implementadas pelo Governo brasileiro medidas de melhoria de renda e inclusão no mercado de pessoas mais pobres.

Obras do reassentamento da Vila Dique.
Foto: Lucimar F Siqueira

Dito isto, é preciso chamar a atenção para o descolamento entre o que o mercado acha bom e o que é efetivamente bom para quem necessita de moradia. Escrevendo de outra forma: mercado livre e desregulado pode ser bom para o próprio mercado, mas é péssimo para moradores que não sejam no mínimo classe-média alta. E isto por um motivo bem simples: a pressão para o alto do preço da terra se dá em toda a cidade, não só nos bairros mais valorizados e com lançamentos de imóveis para os mais ricos, o que significa que morar se torna caro também para os mais pobres. Tanto isto é verdade que uma das justificativas da Prefeitura Municipal de Porto Alegre para a gravação de AEIS (Áreas Especiais de Interesse Social) e para o lançamento de empreendimentos ligados ao Minha Casa Minha Vida em áreas periféricas e distantes da cidade é exatamente que a terra está cara. Em outras palavras: quanto mais o preço sobe (bom para o mercado) mais os pobres precisam morar longe (ruim para os moradores).

Por fim, não posso deixar de comentar: o imóvel no Brasil é “muito barato” para quem, cara-pálida? Não faz o menor sentido comparar preço de imóveis de Tóquio, Paris, etc. com as cidades brasileiras. São salários e rendas brasileiras que pagam a imensa maioria dos imóveis por aqui e, convenhamos: ainda que a renda dos mais pobres tenha subido nos últimos anos, alguém em sã-consciência realmente compararia o poder de compra do salário-mínimo brasileiro com rendas mínimas da França, por exemplo? Com muito boa vontade até poderíamos comparar o mercado de alto-luxo destas cidades, mas tanto os imóveis de classe média quanto para os de classe mais baixa não são comparáveis.

Os “analistas de mercado” também dizem que os preços estão subindo por causa de uma defasagem nos preços. Engraçado: não lembro de empreiteiras e incorporadoras tendo prejuízo quando o preço estava defasado. E isto porque não existe preço defasado da terra. Terra não é uma mercadoria produzida como automóveis, alimentos ou outros. Ela já existe, não foi criada. Ela não tem um preço de produção. O preço da terra (e dos imóveis construídos nela) tem muito mais relação com a procura (demanda) do que qualquer outra coisa. O que a indústria imobiliária está fazendo é obter renda extra com a subida de preços, por conta da melhora de renda da população de um modo geral. Portanto, não é defasagem, é aumento de lucro. E o preço vai aumentar até o máximo possível, até o máximo que os diversos extratos sociais são capazes de pagar, se nada for feito para controlar ou regular o preço da terra nas cidades brasileiras. Quem é o mais prejudicado? Como sempre, os mais pobres.